Covid e canoni di locazione: indispensabile la riduzione

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Contrario a buona fede il comportamento di chi chiede lo sfratto durante il periodo di emergenza

Covid e canoni di locazione – Riduzione del canone – Impossibilità parziale – Buona fede

di Eliana Arezzo  e Giovanni Adamo

Il Tribunale di Venezia, pronunciandosi in materia di sfratto per morosità, ha ritenuto pertinente il richiamo alla figura dell’impossibilità parziale ex art. 1464 c.c. in caso di impossibilità di godimento di immobili in locazione conseguente alle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria Anti- Covid19.

La vicenda

La vicenda traeva origine dall’intimazione di sfratto per morosità con riferimento ad un contratto di rent to buy di alcune unità immobiliari situate in Mestre, a causa del mancato versamento dei canoni da dicembre 2019 a maggio 2020.

La parte intimata si era opposta allo sfratto eccependo che tale morosità era stata causata da due eventi di eccezionale straordinarietà, quali gli episodi di alta marea avvenuti nel novembre 2019 (e in seguito dei quali era stato dichiarato stato di emergenza per 12 mesi) e l’emergenza sanitaria dovuta alla diffusione del Covid-19 e che, tali accadimenti, avevano reso impossibile alla stessa lo svolgimento dell’attività turistico-recettiva negli immobili locati.

Covid e canoni di locazione – Le motivazioni del Tribunale – l’impossibilità parziale ex art. 1464 c.c.

Il Tribunale, in accordo con le ultimissime pronunce giurisprudenziali, ha osservato che, in ipotesi come quella oggetto di controversia, non ci si possa riferire alla figura di cui all’art. 1463 c.c. di c.d. “impossibilità totale” alla prestazione, in quanto la disponibilità in sè dei locali non è mai venuta meno.

Rileva, invece, opportuno il richiamo all’art. 1464 c.c. riguardante l’impossibilità parziale della prestazione. Tale disposizione prevede, in capo alla parte la cui prestazione non è divenuta impossibile, la possibilità di scegliere tra la riduzione della prestazione o il recesso dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.

Alla luce di ciò, poi,il Tribunale valutava che l’intimata era stata sempre regolare nei pagamenti nel periodi precedente al verificarsi dei due eventi straordinari e la stessa aveva, poi, saldato i canoni dovuti fino ad agosto 2020.

A fronte di tale pagamento, riteneva indispensabile, anche in ossequio al dovere di buona fede, stabilire una riduzione dei canoni per il periodo di emergenza dovuto all’alta marea e alla pandemia Covid-19.

Covid e canoni di locazione – La decisione del Tribunale

Covid e canoni di locazione – Alla luce di tali considerazioni e rilevata la novità della materia, nonché la considerazione degli impedimenti derivanti dai provvedimenti restrittivi per il contenimento del Covid-19, il Tribunale accertata la sussistenza di gravi motivi ex art. 665 c.p.c. avverso la pronuncia di ordinanza non impugnabile di rilascio, rigettava l’istanza di rilascio, disponendo il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c..

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