Locazione e Covid: nuovi sviluppi giurisprudenziali

27 Agosto 2020

Locazione e Covid: nuovi sviluppi giurisprudenziali

Locazione e Covid – Il Decreto Cura Italia: le misure previste – Locazioni commerciali e coronavirus: come valutare l’inadempimento

Giovanni Adamo – Eliana Arezzo

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Locazione e Covid – Trib. Catania, 30 luglio 2020

Si pronuncia il Tribunale di Catania con un interessante provvedimento del 30 luglio 2020 in materia di contratto di locazione e Covid. Il Tribunale ha valutato che Il rispetto delle misure di contenimento previste dal D.L. n. 18/20 convertito in L. n. 27/20 è sempre valutato a fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 c.c. della responsabilità del debitore e costituisce grave motivo contro la pronuncia dell’ordinanza provvisoria di rilascio prevista ex art. 665 c.p.c.

Decreto Cura Italia: le misure previste e l’art. 91 del Decreto

L’art. 91 del D.L. 18/20 (convertito in L. n. 27/20) prevede che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1233 c.c. della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi pagamenti”.

Locazioni e coronavirus: come valutare l’inadempimento – La vicenda

Il conduttore era moroso in relazione ai canoni coincidenti con il periodo di emergenza sanitaria

La decisione del Tribunale di Catania si inserisce in una controversia avente ad oggetto la morosità del conduttore in relazione ai canoni coincidenti con il periodo di emergenza sanitaria COVID-19.

Il Tribunale etneo, pronunciandosi sull’istanza presentata dall’intimante volta ad ottenere un’ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 665 c.p.c., ha chiarito che la norma di cui all’art. 91 del D.L. 18/20 (convertito in L. n. 27/20) incide nella valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore in relazione alla domanda di risoluzione del contratto di inadempimento (oggetto del successivo giudizio di merito) e pertanto costituisce grave motivo contro l’accoglimento dell’istanza rivolta al ottenere la pronunzia dell’ordinanza ex art. 665 c.p.c.

Locazione e Covid – Il punto di vista della Corte di Cassazione – La relazione dell’Ufficio del Massimario dell’8 luglio 2020 n. 56

Per la Cassazione il rispetto delle misure emergenziali va sempre valutato ai fini del giudizio di responsabilità

In relazione, poi, all’art. 91 del Decreto Cura Italia, la Suprema Corte di Cassazione, nella relazione n. 56 dell’8 luglio 2020 ha chiarito che la norma “non esclude tout court la responsabilità da adeguamento alle misure Anti-Covid, piuttosto stabilendo che il rispetto di queste sia “sempre valutato” ai fini del giudizio di responsabilità”.

E dunque “lo sforzo materiale ed economico di adattamento alle prescrizioni sanitarie non assurge, ad esimente automatica dell’inadempimento, ma è ineludibilmente apprezzato alla stregua di dato saliente, da calare nel perimetro della più articolata valutazione sulla responsabilità”.

Locazione e Covid – L’onere della prova

Ancora la Corte ha chiarito che il principio di riferimento, in materia di contratto di locazione e covid, rimane quello per cui “Spetta al debitore dimostrare di aver fatto uso della ordinaria diligenza per rimuovere gli ostacoli creati all’esatta esecuzione degli impegni contrattualmente assunti.”.

E dunque, non sarà sufficiente allegare assiomaticamente che l’inadempimento è ascrivibile alle misure anti-contagio, dovendo il debitore per converso, in linea con la previsione dell’art. 1218 c.c., offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell’epidemia.

Locazioni commerciali e coronavirus – come possiamo aiutarti

Ci occupiamo dei risvolti giuridici dell’emergenza sanitaria sin dal momento in cui essa si è venuta a creare, ed abbiamo ottenuto alcuni dei primissimi e “pioneristici” provvedimenti in materia. Di seguito alcuni dei casi di cui ci siamo direttamente occupati:

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